购房
近期，美国几次下调了抵押贷款利率，最优惠的本地房贷30年期固定利率降到了3.55%，达到自2016年以来的最低水平。
对于打算在美购置房产的买家来说，这无疑是个积极的信号。但另一方面，据华美银行第一副总裁，纽约地区区域经理刘夏忆（Janice Liu）介绍，在以往所接触的案例中，由于海外买家对美国的房地产市场和银行贷款交易流程及手续缺乏深入了解，往往错过了一些机会，甚至导致购房成本增加。
为此，刘夏忆根据其超过15年的房屋抵押贷款从业经验，为海外买家在美国购房贷款时最需要注意的领域提供了六项建议，希望帮助大家顺利买到理想的房产。
1贷款前的市场调查
整体来说，在美国申请房贷的流程为：
选择贷款机构→获取贷款机构预批资格→提交购房合同→贷款机构审核申请人资质→房产市价评估→贷款机构综合审批贷款→贷款机构签发批款通知→贷款机构放贷过户
因此，选择一家适合自己的贷款机构是最先也是最重要的一步。
首先，申请人需要明确自己的“身份”。一般来说，有资格在美国申请房屋贷款的外籍购房者分为三类：绿卡持有者、H1B签证持有者，以及持有旅游/商务/访问学者/留学等签证的外国购房者。
1）绿卡持有者及H1B签证持有者
这类购房者享有和美国公民同等的低首付和低利率待遇，在贷款机构的选择上也比较广泛。
2）外国购房者
这类购房者往往缺少美国境内的信用记录，且大部分的资产可能不在美国，因此在贷款机构的选择上比较有限，且首付比例及利率相对偏高，首付约在35%-40%左右。
在这种情况下，申请者最重要的是找到一家提供相关服务的资深贷款机构。刘夏忆建议，虽然目前美国有一些银行和贷款机构可以为海外购房者提供贷款，但对于申请者的信用记录和资格要求各不相同，买家最好在正式进入申请程序之前，先向贷款专员确认详细的申请要求。
在确认自己的申请身份及贷款资格要求后，购房者就可以通过比较贷款利率与贷款期限以及费用，来确定最终的放贷机构。
2常见贷款期限及利率
美国常见的房产抵押贷款期限是30年，申请者也可根据自身的偿还能力，选择15年至20年的不同期限；贷款利率主要分两种类型，浮动利率和固定利率。
浮动利率贷款 （adjustable-rate mortgage，简称ARM）通常分为1/1、3/1、5/1、7/1，表示前1年、3年、5年和7年利率固定，之后的利率按市场情况调整。
固定利率贷款（fixed-rate mortgage，简称FRM）通常有15年或30年，年利率固定。
另外，一些放贷机构还会要求购房者提供个人信息，包括购置房产的相关花费、收入和总资产及债务，以此决定申请人可以负担的贷款额度。这一步有助于帮助买家了解是否有资格贷款、放贷机构是否愿意提供贷款以及相应的贷款额度。
3准备贷款申请文件
一般来说，在美国申请房屋抵押贷款时，需要提交的文件包括身份证明、在美国的银行账户存款证明（足够支付首付和所有过户交易费用、贷款服务费用）、房屋购买合同、资产证明（美国境内或境外）、收入证明、信用记录、居住地证明、房贷申请书等。
此外，刘夏忆提到，根据美国的反洗钱条例，大多美国商业银行会要求海外购房者出示资金汇入汇出的银行证明，包括两个月的银行对账单以证明资金的来源。
4购房首付款
据刘夏忆的经历，许多海外购房者都会选择在房屋过户之前一两个星期才将剩余资金汇至美国。然而，因外汇政策及汇率的变动，汇款可能会在交易过程中延误，从而影响购房过程的顺利进行，甚至产生罚金，导致购房成本的上升。因此，刘夏忆建议，海外购房者在确定购房意愿后，应尽早开通海外银行账户，将相应的首付款金额汇至美国账户。
5购房过程中的手续费
刘夏忆介绍，在美国购房时，买家除了需要支付首付款，还要准备一些额外的交易费用。这些费用被叫做“结算费用”或“清算费用”。
以下是美国房产资讯中心Zillow归纳的几项主要的“额外费用”。不过请注意，并不是所有贷款机构都会收取下列所有费用，请与您选择的贷款机构核实具体费用清单。
1）贷款手续费：贷款金额的0.25% 至1%，多交点数可以降低利率
2）申请费：正常300美元至500美元（有些机构减免）
3）估价费：几百美金，具体金额根据房产规模和城市地区决定
4）信用报告（核查）费：约25美元/份
5）抵押贷款保险申请费：不定。如果首付款少于购买价的20%，购房者则必须购买一份私人抵押贷款保险
6）抵押贷款保险费：不定。一些贷方要求借贷者预先支付第一年的抵押贷款保险费；其他贷方要求在成交时支付贷款期限内的保险费总额
7）产权调查费：约200至400美元
8）产权保险费：各州、市、镇不同，最高可达贷款金额的1%
9）文档准备费用：约200美元
10）登记费：约100美元
11）杂项清算收费：约500至1,000美元
另外还有一些根据不同州、郡、市的法律法规条例和房产具体情况而交付不同项目的费用，如火灾保险、水灾保险、地震保险、业主保险、城市房产税、郡房产税、年度评估费、含铅油漆检查费、勘测费、公证费、律师费（纽约市较高，一般约为1,000至3,000美元，要根据房产规模和购房合同协议复杂性决定）、过户税费等。
刘夏忆还特别提到，在她负责的纽约市地区，售价100万美元以上的房产需要征收1%起的“豪宅税” （mansion tax），最高达3.9%。对于新开发的楼盘，买家还需支付1% 至1.425%的产权转让税（title transfer tax）给市政府。纽约还征收0.75% 至 2.175%房贷税（mortgage tax）。这些都是许多海外购房者容易忽视的额外费用。
6购房合同审核
最后，刘夏忆建议，由于海外购房者缺少对当地市场的了解，为了保障应有的买方权益，最好向一位当地的买家获取本地房产购置经验。
根据华美银行的经验，刘夏忆表示，买家可以在合同中加入一条“mortgage contingency”条款，即告知卖家此次交易是通过银行贷款完成，如果最终买家未能顺利取得贷款批准，可退出交易而无需支付任何赔偿或罚金，这也是美国人购买房产时的常用条款。
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