购房

余浅：资深媒体人，北京知名智库北美特约撰稿人。采写文章被中国各大新闻网站、媒体客户端转载数万次，累计读者阅读量数以十亿次计。谷歌查询文章转发数达到35万次。曾前往34个国家采访，积累了丰富的采访报道经验。熟悉中美政治、经济和科技新闻。

 

毫无疑问，经历了2008年次贷危机的美国房地产业，眼下正战战兢兢，如履薄冰。全美失业人口创下历史新高，房屋成交量在3月迅速下降，一系列坏消息接踵而至。但另一方面，创纪录的低利率，前期稳健上行的势头，高涨的避险投资情绪，也让不少人依然看好房地产这个相对坚挺的“硬通货”。在疫情这只巨大的“黑天鹅”羽翼笼罩下，美国房地产市场究竟何去何从？

 

一个月内冰火两重天

小杨至今对2月底的那笔生意念念不忘。来自国内的一位客户委托他买下了位于加州尔湾市（Irvine, CA）的一套高级住宅，市价230万美元。小杨将交房视频传到社交平台，引来了众多网友的称赞和羡慕。“2月份尔湾的楼市非常火爆，一些新楼盘还没开盘，就有几十个人在排队了。现在一下子碰到这百年不遇的疫情，到处停工，大家都宅家里，一些政府机构也不办公了，房子还怎么卖呢。”

全美房地产经纪人协会（NAR）3月30日发布的报告显示，2月份全美房屋签约量上升幅度超预期，显示房市没有受到疫情冲击前正处于强劲上升状态。受海外投资者青睐的地区如纽约曼哈顿（Manhattan），销售额跃升了13.5%，打破了多年来的下降趋势；而在旧金山湾区（Bay Area），一房难求的场面几乎是常态。根据房地产研究公司Flyhomes Research的数据，南湾96%的房子收到了多个报价，平均每个房子收到7个报价。97%的房子因为买家抢房子，售价高于要价，平均最终售价是卖家要价的109.5%。一个房子在市场上平均只能留8天！

在疫情爆发的3月，全美房地产市场颓势明显。根据美国房地产信息查询网站Realtor.com的一份报告，3月28日当周的新房源数量较上年同期下降了34%。此外，房屋价格在当周只上涨了2.5%，是该网站自2013年开始跟踪每周价格变化以来最缓慢的涨幅。像Redfin和Zillow这样的大型网络房地产中介公司已经暂停了他们的房屋销售业务。房地产评估咨询公司Miller Samuel总裁兼首席执行官约翰逊·米勒（Jonathan Miller）在接受《纽约时报》（the New York Times）采访时更是难掩沮丧:“我们发现，对于正在发生的事情，我们几乎没有经验证据。我只有一个感觉，对房地产市场来说这将是灾难性的。”

美国全国广播公司财经频道（CNBC）指出，目前的房地产业与2008年金融危机时高度类似。当时，房主最终欠下的抵押贷款金额超过了房产的价值。与此同时，失业率的飙升对房地产行业来说更是一把“悬顶之剑”。Caliber Home Loans首席执行官、2008年曾执掌CitiMortgage的桑吉夫•达斯（Sanjiv Das）表示：“如果失业率像一些人预测得那样严重，达到15%左右的话，那么这次情况可能比次贷危机严重得多。”

圣路易斯联邦储备银行（Federal Reserve Bank of St. Louis）3月底的评估数据显示，由于新冠病毒导致政府关门，美国可能会有多达4700万人失去工作。如此大规模的失业潮将使美国的失业率飙升至32%左右，高于经济大萧条时期的水平。据预测，美国房地产市场风险最高的49个大城市多集中在佛罗里达州（Florida）和加利福尼亚州（California），其中尤以洛杉矶（Los Angeles）为最，风险系数达到了77.6%，尾随其后的是迈阿密（Miami）、圣地亚哥（San Diego）、旧金山（Los Angeles）、拉斯维加斯（Las Vegas）、丹佛（Denver）、新奥尔良（New Orleans）和芝加哥（Chicago）。

大幅降息能否刺激房市

尽管新冠病毒疫情给整个美国房地产市场带来了巨大的打击和不确定性，但在一些专家眼中，大幅降息仍可能扮演“强心针”的角色，让市场保持热度。

美联储在不到半个月时间里将联邦基准利率下调了150个基点，至0.00%~0.25%的水平，并宣布重启量化宽松政策。3月17日，美国银行（Bank of America）网站上公布的最新房屋抵押房贷利率显示10年期、20年期与30年期的固定利率皆处于历史低位。

全美房地产经纪人协会NAR最新的一项调查显示，只有16%的受访者表示疫情导致了购房者的兴趣明显减少，而78%的受访者则表示，购买兴趣没有发生重大变化。根据美国抵押银行贷款协会（MBA）的数据显示，在3月初美联储降息50个基点后，之后的一周内，抵押贷款申请数量环比上一周猛增了79%，购房贷款申请数也增加了6%。

美国房地产咨询网站Realtor.com的首席经济学家丹尼尔·黑尔（Danielle Hale）表示，在美联储大幅下调利率之后，抵押房贷利率预计将创下新低。她认为，较低的利率对房市有明显的刺激效果，“有些人可能不想错过这次机会入场或进行再融资，这将使未来的市场需求保持强劲。”

Redfin的首席执行官格伦·凯尔曼（Glenn Kelman）表示，最近几年全球经济遭遇希腊债务危机等事件冲击，照理说房地产市场会受打击，但想买房的人其实对这些消息置之不理。

穆迪（Moody’s）分析公司首席经济学家马克·赞迪（Mark Zandi）也预期今年美国房市将依然保持繁荣景象，成为推动美国整体经济复苏的“助推器”。马克·赞迪认为，影响美国房地产市场的关键是融资成本，“如果30年期房贷固定利率在4%或更低，市场应该很稳健；若在3.5%，整个市场会非常活跃热闹；如果高于4%，人气将会削弱。”他指出，美国目前的房贷低利率水平对整个房地产市场而言，是个“甜点”。

避险和刚需有利复苏

全球经济遭遇疫情重击，但危中有机，在一些投资人和理财者看来，美国的房地产市场是眼下躲避经济风暴的一个“避风港”。美国房产投资平台Roofstock提供的另一组数据显示，在过去的几周里，亚洲投资人访问该平台的数量增长了500%，德国投资人的访问量增长了450%，澳大利亚的访问量增长了250%。

市场分析网站Market Watch报导称，房地产市场贡献了美国经济15%的份额，在工业生产和企业投资可能疲软的同时，多项因素可望使住宅市场成为驱动今年美国经济发展的主力军。首先，房地产本质上属于国内市场，受国际事件冲击较轻。其次，美国借贷利率处于历史低位，这是一个极为重要的利好。还有一个很多人容易忽略的事实是，全美目前新房存储量处于低位。根据美国经纪人协会NAR的数据，1月底全美只有142万套房子，是从1999年到目前的最低点，跟去年同期比少了10.7%。

3月31日，房产中介网站Redfin就疫情对房地产市场的影响发布了一份分析报告。Redfin认为，从总体上看，美国房地产市场能经受得住疫情的冲击，但是人口密度较大的城市可能会有更多的波动。Redfin指出，尽管疫情带来的经济衰退的持续时间和严重程度还有待观察，但这次的严重程度可能不及2008年，对房地产市场的影响也会小很多。Redfin首席经济学家泰勒•马尔（Taylor Marr）表示，现在的待售房屋供应量非常低，房屋的抵押净值处于历史的最高水平，这使得房地产市场在这场疫情造成的动荡中处于稳定地位。

NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）说，他对房市前景表示乐观，称政府的大规模抗疫援助计划将降低经济损失。疫情毫无疑问会令房市活动走缓，但他预计房屋销售将呈V字型发展趋势，今年晚些时候会出现强劲反弹。“许多上半年没有进行的交易，可能仅仅是推迟到夏末和秋季去完成了，因为刚需摆在那里。”

特殊时期，越来越多的房地产经纪人把战场放到了社交媒体上。来自旧金山的房地产经纪人Michelle每天通过社交媒体和客户沟通联络。“虽然不能带客户去看房，但在网上还是能找一些有用的信息给客户，这段时间大家就当宅家里做功课。疫情总会过去，春天已经来了，一切都会好起来。”

 

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