购房

许多在美国的华人除了购房自住外，也很喜欢在购置房产后将其出租，作为投资。不过，出租房子有许多事情需要操心，例如认识和了解租房相关法律、筛选理想房客、签定租房合同、处理租客纠纷等。

为此，华美银行为新手房东整理了一份“出租前须知”，希望帮助新房东们轻松应对出租那些烦心事。

租房相关法令

作为新手房东，一定要对联邦和物业所在地的《公平住房法》（Fair Housing Act）有所认识，以免与租客产生法律纠纷。

根据该项法律规定，在买卖、租赁住房或购房贷款，以及其它与住房相关的交易中，禁止基于种族、肤色、出生地、信仰、性别、家庭状况（包括与合法监护人一起生活的18岁以下未成年人、孕妇和正争取对18岁以下未成人的监护权的人士），还有残障（丧失劳动能力）产生的歧视行为。如有违法行为发生，美国住房与城市开发部（Department of Housing and Urban Development¸ 简称HUD）将严厉追究法律责任。

另外，房东也需对出租物业所在地的法律有所了解。各州的租屋法令不尽相同。

一般情况下，房东不可进入已出租的房子。如果房东因修理房屋等事由需要进入房子，必须给租客一个合理的通知时间（通常为24小时之前）；房东如果没有提前告知，租客有权向法庭控告房东擅闯民宅。

房东还必须提供租客适宜居住的基本条件，包括房屋要能够防风挡雨、提供暖气和水电、符合卫生和安全条件等。如果房东出租的房屋状况很不理想，租客可考虑少付租金用以支付维修费用，或在搬离房屋时不支付剩余租约期的租金，甚至还可以向当地政府的有关部门，如卫生、安全部门投诉，采取法律行动。

筛选租客

找到合格租客的最佳方法是筛选潜在的租客。一般筛选过程从租赁申请表格的填写及与有兴趣的租客对话开始。房东可通过询问潜在租客的收入、就业情况以及为何搬家等简单的问题来了解其背景。以下是房东在筛选租客时可参考的几个方面：

1、工作及收入证明

工作证明可知道租客是否具备稳定的收入来源，而收入证明可知道其是否有足够的经济能力支付房租。一个比较普遍的参照标准是月租金不能超过月收入的30%。对于以工资为主要收入来源的租客，可要求其提供过去两个月以上的工资单。 

2、信用历史

大部份的房东都会要求检查租客的信用分数。美国有三个主要的个人信用机构提供个人的信用报告，每个机构有自己的评分方法，但最后的分数大体相近。信用分数的范围在300到850之间，分数越高，信用越好。通常房东应当要求租客的信用分数在660以上。信用分数反映了一个人是否在经济上负责。大多数情况下，负责任的人在租房时也会按时交租。

3、前房东的评价

一般来说，过去按时交租的租客未来也会按时交租。信用分数很难直接反映租客过去的租房历史，所以房东可以通过联系租客的前房东来了解更多情况，这也是最直接有效的方式。美国社会讲究诚信，所以前房东的评价通常是比较可靠的。

房东向前房东询问的问题包括是否按时交租、是否遵守租赁合同里所有的规定、和邻居的关系如何、搬出时的原因、搬出前是否提前给予足够的时间通知、搬出后是否清理住房等。

4、驱逐记录

由于信用机构主要记录与金钱相关的历史，信用记录里不会反映该租客过去是否曾被驱逐的记录。房东需要前往专门的驱逐记录公司查询。驱逐记录主要记录了驱逐通知发出的时间和原因。但查询驱逐记录需要支付额外费用。 

5、面谈

对房东来说，与租客面对面地交谈是最直接有效的方式，能发现许多在背景调查中发现不到的问题。房东可在面谈时询问的问题包括在哪里工作、家庭收入、搬出原来住处的原因、什么时候可以入住、打算住多长时间、多少人要入住、有无宠物等。除了了解租客是否符合条件之外，更重要的是观测他的诚信，他的言行是否前后一致、是否有意隐瞒、是否易于沟通等。 

租房合同

房东千万不要觉得签订租房合同多此一举，相反地，一定要将重要议题列入合约。租房合同最基本的要素包括租金、租期、押金等条款，还有其余各项如水电费、网络费等。 选择性的规定包括对宠物的限制、对房间布置的限制，或对在家经营生意的限制等等。

为了避免与租客之间的纠纷和误解，除了合同以外，房东最好也将其它协议以书面形式保留，并保存好与租客的通讯记录，若有口头协定一定要随后写信确实。

收取押金的目的在于当租客居住的房屋被损毁或租客不交租时保障房东的利益。因此，为避免误解，房东应当在租房合同上明确写明押金的用法和退还押金的方法，包括从中扣钱的条目。许多州的法律都规定，房东需提供一张列明扣款项目的清单，包括租客欠租、对房屋超出正常磨损或老化的部分进行维护的费用。

纠纷处理

房东应与租客多加沟通，出现问题时，主动与租客共同寻找解决办法，尽量避免打官司。如果租客有不当的行为，例如在晚上夜深人静的时候把音乐开得很大声，作为房东，应要适当地采取措施，以避免这些行为对其他租客造成困扰。

当房东发现租客在房屋内进行违法行为时，应及时警告租客立即停止任何逾越当地法律的行为。当警告未奏效时，房东应及时通过法律途径处理问题，以保护自身的利益和安全。

在发生以下一种或几种情况时，房东有权通过合法的方式驱逐房客，或要求访客搬离。这些情况包括租客无法按时交租、租客对房屋的使用超出原先协议的范围、私下转租、合约期满仍不搬离，或对邻居的生活造成妨碍。但房东切不可自作主张，如私自进入租客房间、搬动租客的私人物品、停水停电、更换门锁等。如果租客因此起诉房东，房东不但要赔偿租客的损失，还要承担一定的罚款。

 

 

资料来源：

https://www.forbes.com

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